Rakentamisen taantumasta nousuun?

Julkista keskustelua leimaavat tällä hetkellä arviot, että asuntoja rakennetaan Suomessa liikaa väkilukuun nähden. Muun muassa Ylellä helmikuun puolivälissä ilmestyneessä Asuntoja rakennetaan yhä liikaa – uhkakuva pian koittavasta asuntopulasta ei toteudu -jutussa todetaan, että asuntorakentamisen pitäisi supistua entisestään. Asuntorakentaminen on jo ennätyksellisen alhaalla valmiiksi.

Teknologian tutkimuskeskus VTT Oy on laatinut Suomen asuntotarve-ennusteita jo noin 25 vuoden ajan. Tutkija Terttu Vainio avaa, mihin ennusteet perustuvat ja miksi asuntotuotantoa tarvitaan jatkossakin, vaikka talouden suhdanteet ja väestönkehitys luovat haasteita.

Ennusteet perustuvat pitkän aikavälin trendeihin, eivät suhdanteisiin

VTT:n asuntotarvelaskelmat nojaavat sekä Tilastokeskuksen 3 vuoden välein päivitettävään väestöennusteeseen että valtiovarainministeriön väestöennusteeseen, jonka viimeisin versio oli hieman alhaisempi kuin Tilastokeskuksen. Tilastokeskus arvioi Suomen väkiluvuksi vuonna 2045 noin 6 miljoonaa henkeä, VM 5,8 miljoonaa henkeä. Ero johtuu arviosta nettomaahanmuutosta. Tilastokeskuksen arvio siitä osui ainakin vuonna 2025 lähemmäksi; nettomaahanmuutto oli lähes 35 000 henkeä. Näiden vaihtoehtoisten ennusteiden perusteella VTT arvioi asuntotuotantotarpeeksi 31 000–35 000 vuodessa seuraavan 20 vuoden ajan.

– Mehän emme ennusta suhdanteita, vaan tarkastelemme asuntotuotantoa pitkälle sekä taaksepäin että eteenpäin, Vainio sanoo.

Heikko taloustilanne voi hetkellisesti pysäyttää ihmisten liikkumisen ja muuttamisen kuten juuri nyt. Sama nähtiin hetkellisesti myös vuoden 2008 finanssikriisin jälkeen.

– Kun talous elpyy, kaupungistuminen ja asuntojen vaihto aktivoituvat uudelleen, Vainio toteaa.

Väestön rakennemuutos ja kaupungistuminen tarpeen ajureina

– Suomen väestö ei tämänhetkisten oletusten mukaan kotoperäisesti juuri kasva. Jo 5–6 vuotta sitten tapahtui käänne, jossa Suomen väkiluku ei olisi enää kasvanut ilman nettomaahanmuuttoa, Vainio muistuttaa.

Tämä kehitys vahvistaa jo olemassa olevaa ilmiötä siitä, etteivät asunnot ja tarve enää kohtaa esimerkiksi maantieteellisesti. Maahanmuuttajat eivät asetu asumaan Sisä-Suomen pikkukuntiin, joissa on tyhjiä asuntoja, vaan isoihin kasvukeskuksiin.

– He muuttavat houkutteleviin kaupunkeihin, kuten Espooseen, Vantaalle, Helsinkiin ja Turkuun.

–Suomi on kahtiajakautunut. On ollut nähtävissä jo pitkään, että asuntotarpeisiin vaikuttaa kaikkein eniten se, onko meillä aikuisia ihmisiä ja missä he ovat. Meillä on kuntia, joihin ei synny lapsia ja joista aikuiset muuttavat pois. Siellä asuu vielä toistaiseksi iäkkäämpiä ihmisiä, jotka tarvitsevat asuntoja, mutta kun hekin poistuvat, syntyy negatiivinen kierre.

Vainion mukaan tämä on tiedetty ongelmaksi jo pitkään.

– Ehkä se on nyt sellaisessa kiihtyvässä vapaassa pudotuksessa ja siihen on alettu jo julkisestikin reagoida.

Myös yksinasuminen yleistyy entisestään. Siihen vaikuttavat väestön vanheneminen ja elinikien pidentyminen. Myös erojen yleisyys lisää asuntojen tarvetta.

”Riskirakennuskanta” ja poistuma luovat tilaa uudelle

Yksi merkittävä mutta vaikeasti tilastoitava tekijä on rakennuskannan poistuma. Poistuman seuranta on ollut haastavaa, mutta tiedonkeruun siirtyminen Suomen ympäristökeskukselle (Syke) saattaa tulevaisuudessa tuoda tarkempaa tietoa siitä, kuinka paljon rakennuksia todellisuudessa poistuu käytöstä.

Vanha rakennuskanta ei usein enää vastaa nykyajan vaatimuksia.

– Tämä meidän rakennuskantamme on tietyn ikäistä, niin poistuma voi olla sellaistakin, että ei uskalleta ostaa laatuongelmaista riskirakennuskantaa, Vainio sanoo.

Riskirakennuskanta ohjaa kysyntää kohti uusia, huolettomampia asuntoja.

Kasvukeskusten ulkopuolella rapistuvia asuntoja ei edes pystytä remontoimaan. Finanssialan keskusliitto on arvioinut, että Suomessa on 185 kuntaa, joissa asuntojen keskihinta on noin 2 000 euroa neliöltä. Ne eivät saa täysimittaista remonttilainaa.

Ennusteen epävarmuudet

Tänä vuonna Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen Varken myöntämä rahoitus on supistunut selvästi verrattuna viime vuoteen.

– Muun muassa sen takia meidän ennusteemme saattaa olla liian positiivinen. Myös siksi, että emme täysin tiedä, mitä tapahtuu maahanmuutolle, kun nykyinen poliittinen tahtotila on sellainen, ettei sille ole niin tarvetta. Mutta nämä asiat eivät silti muuta pitkän aikavälin trendejä, Vainio sanoo.